住宅ローン。借り換えと繰り上げ返済を行なった時の効果とは。

現在、住宅ローン金利が10年固定でも0.7%を切ったものが登場しているような状態なので、未だに超低金利が続いています。景気も良くなりつつあります〜なんてニュースでは聞くけど、それも昨年春前までで、その後株価とともに停滞・下落傾向にあると思います。物価だけは上がっていますけど収入はそれほど増えていない。

さて、我が家の住宅ローンについて。少ない収入の中から一生懸命繰り上げ返済を行ない、好条件だった低金利ローンへの借り換えも行って参りました。おかげで返済額が開始当初と比べて月額にして55,000円ほど圧縮することに成功。やりくりもだいぶ楽になりました。

ということで、借り換えと繰り上げ返済の効果について書いてみたいと思います。

借り換え

蛇足になってしまいますが一応説明を。借り換えとは現在の住宅ローンを別の金融機関で借り直すことです。住宅ローンというのは超長期間のローンになりますので、その間に市場金利が変動して借りた時点での金利より「高くなったり安くなったり」します。当然ですが金利下落局面ではより安くなったものに借り換えを行えば支払うローン返済額は減ります(返済額を変えずにローン期間を短縮する方法もある。これは繰り上げ返済も同じ)。

借り換え時に掛かる諸経費等

借り換えの時にはどの金融機関でも借り換え手数料(取り扱い手数料)なるものが必要になります。そのほか司法書士に払う登記変更費、印紙代などもあります。主なものは以下のとおり。

  • 取り扱い手数料(ほぼ必要)
  • 保証料(金融機関によって違う。無い場合もある)
  • 印紙代(絶対かかる)
  • 登記費用(絶対かかる)
  • 団体信用生命保険(入らないと特別金利適用じゃないこともある)

このくらいだったでしょうか。ちなみに自分の時がどうだったのか気になったので過去の資料をあさってみました。

  • 登記(抵当権設定と印紙代)=19万円
  • 取り扱い手数料=19万円

ということで、私の場合の借り換え手数料・諸税は総額38万円だったようです。決して高くはない。

ただこの費用はローンに組み込むことができます(金融機関によって違うかも)ので、素直に組み込んだ方が良いです。20数年ローンに50万円そこそこ増えたとしても支払い額に大差はありませんから。

金利差0.5%で約6,500円ほど返済額が減ります。

借り換えを迷っている方は、ここらへんが知りたいはずです。たった0.5%変わったところで何になるんだ?と思っている人が多いからだと思います。実際私もそう思っていました。ですが借り入れ年数が数十年、借入額が数千万単位の場合、この0.5%の金利差は相当大きなものになります。我が家もたった0.5%差で年間約80,000円の節約になっている訳ですからね。借り換え時の手数料38万円の元を取るのに約5年かかるわけですが住宅ローンは超長期ローンでありますので一度借り換えてしまうとそう何度も借り換えをする人は居ませんから十分手数料分のマイナスはカバーできてしまいます。

借り換えのメリット

私の経験上メリットが大きかったので、結果大変満足行くものになりました。

  • 返済額が減った分余裕ができた
  • 団体信用生命保険が好条件のものに変わった
  • 金融機関とのコネクションができた

などです。何と言っても返済額のメリットには敵わないのでこれに始まりこれに尽きますけど。

借り換えのデメリット

借り換えに関して金銭面のデメリットは全くありませんが、違う面で少し不便が出ることもあるかも。

  • 住宅ローン減税を受けている場合、申請の計算方式が変わったりする。
  • 特別金利にするための強制加入商品があったりする(クレジットカードの強制加入。口座開設など)
  • 借り換え申し込みから手続き完了まで、約2ヶ月ほどかかる可能性がある。

以上です。これを我慢できれば借り換えは簡単です。一番大変なのは書類の作成でしょうか。作成と言ってもハンコを捺す作業とひたすら住所を書く作業のみですが、これを何度も行うので時間的拘束と内容確認に少し気を使うのが大変と言えば大変。

繰り上げ返済

繰り上げ返済は、ローン返済とは別に追加返済を行えるというサービスです。この繰り上げ返済は節約効果が非常に高いですので、借り換えと並んで強くオススメしておきたいものです。ただいくつか注意点もあります。

  • 繰り上げ返済手数料が無料ではない場合、少額でのコツコツ返済を行うのは無駄。
  • 余裕資金以外を充当するのは少し危険

繰り上げ返済は基本的に余裕資金で行うものだと考えています。今の超低金利ではいくら貯金に回したとしても利子などあって無いようなものです。それならば0.5%程度の金利が発生している住宅ローンに充当(貯金)するのが一番良いのかもしれません。だからと言って貯金カツカツの状態で住宅ローンに全て回すというのはかなり怖い。一度繰り上げ返済を実行してしまうと、そのお金は当然戻ってきません。急な用立てが必要になった際に貯金が全くないのでは話になりませんからね。ということで余剰分の貯金があれば回すという考え方が一番良いと思います。

我が家ではローン返済スタートから4年程度でトータル1,000万円を繰り上げました。ローン開始当初の返済月額14万円だったものが、現在8万円を切っている状態です。銀行さんには言われていましたが「ローン開始直後の数年で繰り上げ返済を行うと、かなりの節約になるので頑張った方が良いですよ」というお言葉のとおり、死ぬ気で頑張ってみた結果本当にそうなりました。

支払い額減額を選んだ理由としては、その分毎月の余裕が生まれるのでそれを貯めて繰り上げるも良いし、別の用途に使うのも良しという点から選んだのでした。これは正解でした。返済期間短縮も確かに良いのでしょうけど、このくらい長い期間になると、子供のこと、親のことなどで急な出費があったりする場合が多いです。我が家でもまさにそうでした。こういう時に貯金を崩さずに使えるお金があるというのは非常に安心です。ですので、繰り上げ返済を行う場合、私なら間違いなく返済額圧縮を選ぶことをオススメしておきます。ちなみに、浪費癖がある方はこの限りではないですけどね・・・

借り換え時の銀行選びのポイント

今はどの金融期間でも借り換え商品はお得なものばかりです。極端な話金利はどこで借りてもほぼ同じ。だとすれば付帯するサービス面で比較する方が遥かにメリットは大きいです。

  1. 繰り上げ返済手数料がかかるか
  2. インターネットバンキング(IB)の使い勝手が良いか
  3. ATM手数料・他行振込手数料などの無料サービスが充実しているかどうか
  4. 金利特約を受ける際、不利なサービスへの強制加入が無いかどうか

このあたりが確認すべきポイントです。いずれもありがちなものなので。細かく見ていきます。

1:繰り上げ返済手数料がかかるか

大手行、ネット専業銀行などでは繰り上げ返済手数料無料が一般的になってきています。ですが地銀においてはまだまだそのレベルには無いところも多い。繰り上げ返済について、1回あたり5,000円がかかるなんていう銀行も結構あります。借り換え時の金利は重要ですが、前述したとおり繰り上げ返済も重要なので繰り上げ金額に関わらず、何度でも手数料無料!というサービスであることは銀行選びの重要なポイントになります。

2:インターネットバンキングの充実度

これも1同様です。IBに弱いところは後々困ることが多いと思います。例えばマネー系の管理アプリの「マネーフォワード」などに登録できない銀行さんなどは、リアルタイムでの管理が全てアナログになってしまうこともあります。最近ほぼ見なくなりましたが未だにあるにはある。キャッシュレス時代なのでこれから数十年付き合っていく銀行がネット環境に弱いというのは致命的になっていくことが十分予想されますので、借り換え時はここも要注意です。

3:ATM・振込サービスなどが充実しているか

これも重要。ATMはコンビニなどで済ます場合も多くなっていますが、いちいち手数料がかかるのは少し勿体無い。住宅ローン契約者は自動的に最上位ステータスになるような銀行さんもありますし(今は無いかも)、そこまでいかなくても優遇サービスを受けられることは多いです。メインバンクとして使っていくと考えた時に使いやすい銀行を選ぶというのも重要になってきます。

4:金利特約条件に「強制加入サービス」が多いものは注意するべき

これは最近多いものかもしれません。身近な例で言うと、銀行が独自発行するクレジットカード連動のキャッシュカードサービス。これ非常に迷惑なのですが強制の場合が多い。「これに加入しないと特別金利の対象になりません」と言ったものです。挙句カード維持手数料が年一で掛かったりする。ハッキリ言って銀行発行のクレジットカードにお得なカードは無いと思って間違いなし。イオン銀行さんや楽天銀行さんなどは元々ポイントプログラムがしっかりしているのでこれに当てはまりませんが、その他はほぼ不要。私の場合カードを利用すれば年会費無料と言われているのですが、使わないで手数料だけ払った方がまだマシなくらい酷いサービスなので、手数料を捨ててカードは全く使っていません。こういう部分は、契約時のどさくさにシレッと紛れ込んで契約させられますので、契約の前に「特約金利の条件で強制加入サービスはありますか?」と聞いておくことをオススメします。

それと、最近多いのが証券口座の開設。開設だけなので問題ないのですが使わない人にとってみれば邪魔。

とは言えどの銀行でも少なからずこういう強制加入条件があるのが当たり前ですから、判断基準としては、“著しく不利益になりそうなものがあるかどうか”を目安としておけば良いかもしれません。

まとめ

十数年前の金利2%台でローンを組んでいた方などは、今の0.5%台の金利で組み直すと相当な返済額カットを実現できると思います。固定金利じゃないと嫌!という方でも、10年固定が0.6%台だったりしますから、とにかく変動・固定どちらでも借り換えを考えてみることはオススメです。

結論。何もしないで放っておくことが一番の無駄。

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